Phí bảo trì khu vực chung (CAM) là một biệt ngữ ngành. Khi thuê bất động sản thương mại bạn đều sẽ gặp loại phí này. Cho dù bạn đã đàm phán một hợp đồng thuê thương mại trước đó hay đây là lần đầu tiên của bạn, rất có thể bạn sẽ gặp phải một số điều khoản có thể gây nhầm lẫn. Một thuật ngữ thường khiến ngay cả những người thuê dày dạn kinh nghiệm nhất cũng phải bối rối là phí bảo trì khu vực chung (CAM). Thuật ngữ này đề cập đến các khoản phí mà người thuê nhà hay văn phòng phải trả cho chủ cho thuê để duy trì các khu vực chung của một tài sản thương mại.
Nhưng cụ thể việc bảo trì khu vực chung đòi hỏi những gì và nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến chi phí thuê văn phòng của bạn? Tiếp tục đọc nội dung blog này để tìm hiểu thêm về thông tin chi tiết của CAM.
Phí bảo trì khu vực chung là gì?
Phí bảo trì khu vực chung, còn được gọi là CAM, đề cập đến chi phí vận hành, sửa chữa và bảo trì bất kỳ khu vực chung nào trên tài sản mà người thuê không thuê cụ thể. Nói cách khác, khi bạn thuê một không gian văn phòng thương mại, cuối cùng bạn sẽ trả tiền cho hai không gian riêng biệt – không gian mà doanh nghiệp của bạn sử dụng, còn được gọi là khu vực có thể sử dụng và không gian mà mọi người chia sẻ, được gọi là khu vực chung.
Khu vực có thể sử dụng so với khu vực chung
- Khu vực có thể sử dụng là không gian mà người thuê văn phòng sẽ chiếm giữ và sử dụng độc quyền để điều hành doanh nghiệp của họ. Khu vực này bao gồm mọi thứ trong không gian vật lý của bạn từ phòng nghỉ, văn phòng cá nhân, khu vực tiếp tân và bất kỳ cơ sở vật chất nào khác trong các bức tường của không gian văn phòng của bạn thuê.
- Các khu vực chung là không gian bên ngoài không gian văn phòng vật lý của bạn được chia sẻ bởi bạn và những người thuê nhà khác trong tòa nhà. Nhà vệ sinh công cộng, bãi đậu xe, thang máy, hành lang công cộng, hành lang và tiền sảnh là không gian khu vực chung.
CAM thường bao gồm những gì?
Phí CAM là một phần quan trọng của bất kỳ hợp đồng cho thuê bất động sản thương mại nào. Các khoản phí này bao gồm bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc duy trì các khu vực chung trên tài sản; tuy nhiên, các yêu cầu có thể khác nhau giữa các tòa nhà dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm nhưng không giới hạn ở loại tài sản, số lượng người thuê, khí hậu khu vực và phân loại tòa nhà. Hợp đồng thuê của bạn sẽ cung cấp một danh sách và mô tả về tất cả các khu vực chung trên tài sản. Một số mục thường có trong CAM là:
- Phí hành chính và quản lý
- Điện
- Bảo trì chung tòa nhà
- HVAC
- Dịch vụ vệ sinh
- Cảnh quan
- Bảo trì bãi đậu xe
- Hệ thống an ninh và nhân sự
- Sử dụng nước
- Rửa cửa sổ
Chi phí có thể kiểm soát so với chi phí không thể kiểm soát
Khi nói đến phí bảo trì khu vực chung, có hai loại khác nhau: chi phí có thể kiểm soát và chi phí không thể kiểm soát.
- Chi phí có thể kiểm soát là bất kỳ hạng mục chung nào trong khu vực mà chủ nhà có quyền kiểm soát trực tiếp và không thay đổi dựa trên số người ở hoặc mức sử dụng. Ví dụ về các chi phí có thể kiểm soát được bao gồm chi phí vệ sinh, bảo trì mặt đất và an ninh.
- Chi phí không thể kiểm soát bao gồm các hạng mục trong khu vực chung mà chủ nhà không có quyền kiểm soát và thường thay đổi tùy theo diện tích sử dụng, mức độ sử dụng và hoạt động hàng ngày. Ví dụ về các chi phí không thể kiểm soát bao gồm tiện ích nước, thuế, bảo hiểm và bảo trì tòa nhà.
Phí bảo trì khu vực chung trong hợp đồng thuê
Hợp đồng cho thuê của bạn sẽ nêu trực tiếp bất kỳ khoản phí CAM nào; tuy nhiên, nó có thể bao gồm các điều khoản khó hiểu liên quan đến việc phân bổ các khoản phí này. Mặc dù các điều khoản này có thể khác nhau giữa các hợp đồng cho thuê, nhưng đây là tổng quan chung về các loại hợp đồng cho thuê khác nhau và thông tin chi tiết về người chịu trách nhiệm về các khoản phí CAM – người thuê nhà hoặc chủ cho thuê.
- Dịch vụ cho thuê trọn gói: Hợp đồng thuê trọn gói này có nghĩa là tất cả chi phí được bao gồm trong khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng của người thuê, bao gồm chi phí vận hành, phí bảo trì khu vực chung và thuế.
- Sửa đổi hoặc tổng: Hợp đồng thuê này yêu cầu người thuê trả số tiền thuê hàng tháng cơ bản và chia sẻ các chi phí liên quan đến thuế, tiện ích, bảo hiểm và bảo trì.
- Net: Trong hợp đồng thuê ròng, người thuê trả một phần chi phí hoạt động cho tòa nhà cộng với số tiền thuê hàng tháng được chỉ định.
- Triple Net (NNN): Người thuê nhà chịu trách nhiệm thanh toán tất cả các chi phí trong hợp đồng thuê, bao gồm chi phí hoạt động, thuế, bảo hiểm và số tiền thuê cơ sở hàng tháng.
Làm thế nào để bạn tính toán bảo trì khu vực chung?
Phí bảo trì khu vực chung thường được tính toán hàng năm, sau đó được chia thành các khoản thanh toán hàng tháng được chia cho từng người thuê trên cơ sở mỗi mét vuông. Các khoản phí này thường là ước tính dựa trên tổng chi phí bảo trì khu vực chung của năm trước.
Ước tính này sau đó được chia theo tỷ lệ dựa trên tỷ lệ chia sẻ theo tỷ lệ của người thuê, được tính bằng cách chia diện tích vuông của người thuê cho tổng diện tích cho thuê của tòa nhà. Chia sẻ theo tỷ lệ của bạn sẽ xác định tỷ lệ phần trăm của tổng phí CAM mà bạn sẽ chịu trách nhiệm trong suốt thời gian thuê.
Bảo trì khu vực chung đối chiếu hàng năm
Phí CAM được ước tính vào đầu năm; tuy nhiên, phí bảo trì khu vực chung thực tế của năm sẽ được tính vào cuối năm. Nếu tổng chi phí vượt quá số tiền ước tính, người thuê nhà phải trả phần chênh lệch. Tuy nhiên, nếu tổng số tiền đó thấp hơn số tiền mà người thuê đã trả, chủ cho thuê có trách nhiệm ghi có cho người thuê số tiền đã trả thừa. Thực hành này được gọi là hòa giải bảo trì khu vực chung.
Tìm hiểu & đàm phán chi phí bảo trì khu vực chung
Phí bảo trì khu vực chung là thông thường trong nhiều hợp đồng thuê thương mại; tuy nhiên, người thuê nên thương lượng các điều khoản CAM trong hợp đồng thuê của họ để đảm bảo phân bổ chi phí hợp lý và giảm thiểu tác động tài chính. Đàm phán giới hạn trên CAM là cách tốt nhất để bảo vệ khỏi chi phí thuê vượt quá ngân sách, vì chi phí thường dao động từ năm này sang năm khác. Khả năng đàm phán các điều khoản cho thuê thuận lợi của bạn sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường hiện tại, vị thế thương lượng của bạn và nhiều yếu tố khác.
Đội ngũ chuyên gia tư vấn của G Office có thể giúp bạn biết chính xác mình sẽ phải trả những gì, khi thuê văn phòng chia sẻ tại hệ thống coworking space tại TPHCM của chúng tôi. Liên hệ tại đây.
